La loi ALUR a eu un impact considérable sur la plupart des métiers de l'immobilier : syndics, locataires, bailleurs, gestionnaires.
Voici l'essentiel de ce que vous devez savoir sur cette loi.
Encadrement des syndics
Les honoraires des syndics sont désormais contrôlés : ceux-ci doivent respecter une rémunération forfaitaire établie.
ALUR impose également une mise en concurrence obligatoire du syndic de copropriété. Cette comparaison est facilitée par la mise en place d’un modèle de contrat type. La CLCV a d'ailleurs publié un contrat type que vous pouvez télécharger ici.
Les syndics se voient dans l’obligation d’élaborer et de transmettre le budget prévisionnel de la copropriété. De plus, ils doivent offrir la possibilité aux copropriétaires de consulter en ligne les documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Toutes les copropriétés de plus de 15 lots doivent disposer d’un compte bancaire séparé.
L’accès au logement
Plafonnement des loyers
Afin de diminuer hausse des loyers, la loi propose une mesure phare : l’encadrement des loyers.
Pour qui? Les grandes villes marquées par un déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande.
Comment? En exigeant le respect d’un loyer médian de référence. Ce dernier pourra alors être majoré à hauteur maximum de 20% et minoré jusqu’à 30%.
Logements dégradés
Les propriétaires proposant des logements jugés indignes à la location seront pénalisés. La loi prévoit à cet effet deux moyens de pression financiers : la suppression des APL ainsi que le paiement d’astreintes.
Réduction du délai de préavis
La loi ALUR propose une autre disposition importante en faveur des locataires : la réduction du délai de préavis (de 3 mois à 1 mois). Cette modalité concerne uniquement :
- Les villes situées en zones dites tendues. Ces zones tendues correspondent aux villes répondant à une forte demande de logements (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux…).
Depuis la loi Macron publiée en août 2015, cette réduction de délai est applicable à tous les contrats de location, quelle que soit la date de signature de location. - Les personnes bénéficiaires de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH).
- Les personnes dont l’état de santé justifie un déménagement.
Expulsion locative
La loi ALUR met en place un système pour encadrer les expulsions locatives.
« Forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État (…) à l’aide de manœuvre, menaces, voies de fait ou contraintes » apparaît dorénavant comme un délit passible de un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende (article 226-4-5 du Code Pénal).
Le propriétaire bailleur doit désormais recourir à un huissier de justice afin de signaler ce défaut de paiement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
D’autre part, la loi ALUR prolonge de 15 jours le délai de la trêve hivernale. De ce fait, tout locataire faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne pourra pas quitter son logement du 1er novembre au 31 mars.
Changements aux rapports entre propriétaires et locataires
La liste des pièces justificatives qu'il est possible d'exiger du futur locataire se retrouve limitée :
- Une pièce justificative d’identité
- Une pièce justificative de domicile
- Un ou plusieurs documents relatifs à la situation professionnelle du locataire et à ses ressources.
La loi propose un encadrement strict des honoraires des agents immobiliers. Les frais d’agence doivent désormais respecter un plafond et ne laisser, à la charge du locataire, que la moitié des frais (rédaction de bail, dossier, état des lieux).
Les professionnels de l’immobilier seront passibles de sanctions pénales et administratives en cas de faute ou de manquement à leurs obligations.
Des propriétaires (bailleurs) protégés ?
Afin d’encourager la mise en location des logements vacants par les propriétaires bailleurs, la loi Duflot propose la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL).
Malheureusement, dans les faits, cette disposition n’a pas abouti. Trop ambitieuse, mais surtout trop chère, la GUL a laissé place à la Visale. Cette dernière vise uniquement les salariés de moins de 30 ans en situation précaire. Les propriétaires pourront quant à eux profiter d’une indemnité maximum de 1500 euros à Paris contre 1300 euros en Province.
Vers de nouveaux logements
La loi souhaite inciter les copropriétaires à effectuer des rénovations énergétiques. Pour ce faire, elle propose plusieurs mesures :
- La simplification des démarches pour la réalisation des travaux.
- L’obligation d’un fond de travaux.
- La possibilité d’un tiers-financement.
Vous l’aurez compris : si la loi ALUR n’a pas pu concrétiser toutes ses ambitions, elle a tout de même su redynamiser le marché de l’immobilier et a changé durablement le travail des professionnels de l'immobilier.
