Gestion immobilière : revue de mi-année

Voici les principaux éléments qui ont marqué le monde de la gestion immobilière depuis le début de l'année 2017.

Du côté des syndics : l’obligation de la fiche synthétique

Les syndics et administrateurs provisoires ont l’obligation depuis le 1er janvier 2017 d’établir et de tenir à jour de façon annuelle une fiche synthétique des copropriétés de plus de 200 lots.

Dominique Braye, président de l'Agence nationale de l'habitat, expliquait que cette fiche synthétique était indispensable pour remédier à la mauvaise compréhension du fonctionnement de la copropriété. Il précisait par ailleurs que ce facteur était l’une des causes du manque d'implication des copropriétaires.

La loi ALUR a repris cette idée et a rendu obligatoire l'établissement, la mise à jour et la communication de cette fiche en instaurant des sanctions lourdes à l'encontre des syndics.

Du côté du gestionnaire locatif : entre gestion des litiges et loi Pinel

Les rapports locatifs sont source de nombreux litiges entre les bailleurs et les locataires, selon un rapport de la Confédération Nationale du Logement. La CGL reçoit annuellement près de 3 000 courriers et e-mails de plaintes et les litiges entre bailleurs et locataires représentent 75% de ces réclamations.

Parmi les litiges qui se disputent la première place du classement de ce rapport, on retrouve le dépôt de garantie et les troubles de jouissance, et ce depuis 2009 et la création du baromètre. Concernant le dépôt de garantie, le fait le plus reporté est un désaccord entre les deux parties sur l’état des lieux à la sortie du logement et généralement une contestation du locataire sur le montant de remise en état. Les troubles de jouissance sont quant à eux sources de conflit par rapport à un mauvais entretien des lieux. Cela peut concerner l’isolation thermique insuffisante des murs et des fenêtres, un mauvais fonctionnement du système de chauffage, des fuites ou des problèmes de plomberie, etc. Bien souvent, le bailleur n’est pas enclin à faire les travaux qui lui incombent.

Ces sources de litige peuvent être évitées grâce à l’intervention d’un gestionnaire immobilier, notamment l’administrateur de biens.

Autre dispositif intéressant pour les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier : l’avantage fiscal de la Loi Pinel. En 2016, ce sont 119 000 logements qui ont été mis en vente, soit une augmentation de 16,1% par rapport à 2015. Le dispositif est alors prolongé jusqu’en décembre 2017.

Du côté des agences immobilières : certains facteurs à prendre en considération

Avec la conjoncture économique actuelle et des loyers globalement élevés dans les grandes villes française, le taux de mobilité résidentielle des ménages tend à baisser de façon régulière. Les professionnels du secteur prévoient ainsi une diminution du chiffre d’affaires en volume. De plus, le nouvel indice de référence des loyers entraîne une baisse des revenus des professionnels qui touchent un pourcentage sur le montant des loyers.

Enfin, dernier détail et non des moindres, le manque de solvabilité des personnes désireuses d’obtenir un logement en location conduit à l’allongement des délais de mise en location.

Du côté des notaires : hausse des prix dans l’immobilier ancien

Bien que les taux de crédit continuent d’augmenter, le marché de l’immobilier ancien reste très actif selon les notaires.

Pour fin 2017, les notaires commencent à redouter une augmentation démesurée des taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les établissements bancaires, qui étaient de 1,51% en juin 2017. Une augmentation trop importante risquerait de freiner la capacité financière d'achat et ainsi troubler l'équilibre actuel. Néanmoins, la profession risque aussi de voir le nombre d’acquéreurs diminuer suite à un haut niveau d’activité en 2016 et début 2017 qui a amené les acheteurs à trouver les biens qu’ils cherchaient et aussi à diminuer le stock de logements à vendre.

Un marché qui se porte bien

De nombreuses grandes marques de l’immobilier ont démarrées l'année en force. La période sera porteuse pour l’installation de nouveaux franchisés, généralement d’anciens salariés de grandes enseignes qui souhaitent devenir indépendants tout en bénéficiant du soutien d’une marque prestigieuse.

L’année 2016 a d’ailleurs été très dynamique et le nombre de vente de logements anciens a continué d’augmenter avec 867 000 ventes sur les douze derniers mois (chiffres de fin février 2017), ce qui équivaut à un accroissement des ventes de 7,7% sur un an.

Cette hausse est à comparer avec le nombre de logements en France. Si entre 2000 et 2016 le volume de logements disponibles a augmenté de 19%, le nombre de ventes de logements anciens n’a en revanche augmenté que de 7%. Les taux bas expliquent alors le bon état de forme du marché, tout comme la pérennité des dispositifs fiscaux, Loi Pinel ou Prêt à Taux Zéro, qui permettent de stabiliser les chiffres du marché de l’immobilier (ce que nous détaillerons un peu plus bas).

Prêt à taux zéro et Loi Pinel

Le prêt à taux zéro est plus intéressant que les années précédentes. Cet état de fait devrait normalement perdurer jusqu’au 31 décembre 2017 et fait les affaires des agents immobiliers. Le PTZ permet le financement d’une partie des achats de logement neuf par des primo-accédants. De plus, les plafonds de revenus ont été revus à la hausse avec pour objectif de donner à davantage de ménages la possibilité de devenir propriétaires. Ces hausses de revenus ont été attribuées à de nouvelles zones (B1, B2 et C) et une autre version du prêt à taux zéro, dédiée à l’investissement dans l’immobilier ancien, s’est vue étendue à l’ensemble des communes françaises en 2016 et 2017 alors que seulement 6000 communes rurales étaient concernées en 2015.

Toutefois, il faut pour bénéficier du PTZ prévoir un coût de travaux assez significatif, de l’ordre de 25% du coût total de l’achat immobilier, et ce sans compter les frais de notaire.

L’année de la numérisation de la gestion immobilière

Si la numérisation était déjà avéré pour la partie commerciale, nous observons une accélération du côté de la partie gestion locative. Les propriétaires n’hésitent d’ailleurs plus à confier la gestion locative de leurs bien à des services en ligne afin de bénéficier d’un suivi de qualité et transparent et d’outils de communications simplifiés.

Une fois le processus de transformation numérique enclenché, il est primordial de créer des systèmes de traitement automatique, notamment sur la gestion des réclamations client et de commandes auprès des fournisseurs. La numérisation des processus permet aussi d’améliorer la fluidité et le suivi des échanges. Par exemple, lors d’un état des lieux effectué sur tablette ou smartphone, il sera possible de proposer une signature électronique et de générer automatiquement le solde tout compte mais aussi les commandes de travaux de remise en état.

Avec la digitalisation des processus, le gestionnaire immobilier pourra se concentrer sur son cœur de métier : la disponibilité pour ses clients, les rendez-vous de chantier, les assemblées générales et les visites locatives. La dématérialisation peut lui faire gagner du temps dans sa gestion documentaire et ses démarches juridiques et peut surtout lui permettre de travailler sur la satisfaction de son parc de clients.